Softonic

Kapitalizasyon oranı (cap rate) hesaplayıcı

Adım 1 / 3 Kapitalizasyon oranı
Sonraki

Kapitalizasyon oranı, yani cap rate, bir gayrimenkul yatırımının fiyatına kıyasla ne kadar gelir ürettiğini ölçmenin en hızlı yoludur. Bir mülkün net işletme gelirini, onun için ödediğiniz tutarın yüzdesi olarak ifade eder; böylece çok farklı iki anlaşma doğrudan karşılaştırılabilir hâle gelir. Satın alma fiyatını, yıllık brüt geliri ve yıllık işletme giderlerini girin; bu hesaplayıcı size anında cap rate, net işletme geliri (NOI) ve aylık NOI değerlerini versin. Daha yüksek bir cap rate genellikle yatırılan her lira başına daha fazla gelir anlamına gelir, ancak daha yüksek riske de işaret edebilir.

Cap rate nasıl hesaplanır

  1. 1

    Satın alma fiyatını girin

    Mülk için ödediğiniz veya ödemeyi beklediğiniz fiyatı kullanın. Bu, cap rate'in paydasıdır; en doğru sonuç için her şey dahil gerçekçi bir rakam kullanın.

  2. 2

    Yıllık brüt geliri girin

    Mülkün tam bir yılda gerçekçi piyasa oranlarıyla ürettiği kirayı ve diğer tüm gelirleri, herhangi bir gider düşülmeden önce toplayın.

  3. 3

    Yıllık giderleri girin

    Yıllık işletme giderlerini toplayın: yönetim, sigorta, bakım, emlak vergisi, faturalar ve boşluk payı. Konut kredisi ödemelerini hariç tutun — cap rate finansmanı dikkate almaz.

Formül

Cap rate iki sayıdan oluşur: net işletme geliri ve fiyat.

  • Net işletme geliri (NOI) = yıllık brüt gelir − yıllık işletme giderleri
  • Cap rate = (NOI ÷ satın alma fiyatı) × 100

Önemli olan, NOI’nin konut kredisi ödemelerini, amortismanı ve gelir vergisini hariç tutmasıdır. Cap rate mülkün kendisini ölçer, onu nasıl finanse ettiğinizi değil; anlaşmaları eşit koşullarda karşılaştırmak için onu yararlı kılan da tam olarak budur.

Çözümlü bir örnek

Küçük bir kiralık daireyi 3.500.000 ₺ karşılığında satın alıyorsunuz. Yılda 245.000 ₺ brüt kira getiriyor ve yönetim, sigorta, vergi, bakım ve bir boşluk payı için yılda 73.500 ₺ harcıyorsunuz.

NOI = 245.000 − 73.500 = 171.500 ₺.

Cap rate = (171.500 ÷ 3.500.000) × 100 = %4,90.

Aylık NOI = 171.500 ÷ 12 = 14.291,67 ₺.

Yani fiyatın her lirası, herhangi bir krediden önce yılda yaklaşık beş kuruş işletme geliri getirir.

Satın alma fiyatı Brüt gelir Giderler NOI Cap rate
2.500.000 ₺ 200.000 ₺ 60.000 ₺ 140.000 ₺ %5,60
3.500.000 ₺ 245.000 ₺ 73.500 ₺ 171.500 ₺ %4,90
5.000.000 ₺ 300.000 ₺ 90.000 ₺ 210.000 ₺ %4,20

Kaçınılması gereken tuzaklar

  • Krediyi dahil etmek. Cap rate kaldıraçsızdır. Kredi ödemelerini giderlere koymak NOI’yi olduğundan düşük gösterir ve karşılaştırılabilirliği bozar.
  • Boşluğu unutmak. Bir mülk nadiren %100 doludur. Giderlerin içine gerçekçi bir boşluk payı koyun.
  • Piyasa kirası yerine istenen kirayı kullanmak. İyimser gelir cap rate’i şişirir. Kiraları benzer ilanlarla karşılaştırarak doğrulayın.
  • En yüksek rakamın peşinden koşmak. Çok yüksek bir cap rate; zayıf bir konuma, ertelenmiş bakıma veya daha yüksek riske işaret edebilir, fırsata değil.

Sık Sorulan Sorular

Piyasaya ve varlık türüne bağlıdır. Birçok bölgede %5–10 arası bir cap rate tipiktir; düşük riskli birinci sınıf konumlar alt uçta, daha riskli veya daha yüksek getirili piyasalar üst uçta yer alır. Onu evrensel bir hedefle değil, aynı bölgedeki benzer mülklerle karşılaştırın.

Hayır. Cap rate kaldıraçsız bir ölçüttür: net işletme geliri konut kredisi ödemelerini hariç tutar, dolayısıyla mülkün getirisini finansmandan bağımsız olarak yansıtır. Bir krediyi hesaba katmak için bunun yerine bir cash-on-cash veya kiralık gayrimenkul hesaplayıcısı kullanın.

Birbirleriyle yakından ilişkilidir. Hem net kira getirisi hem de cap rate, giderlerden sonraki geliri fiyata böler. Cap rate ticari gayrimenkulde standart terimdir ve her zaman net işletme gelirini kullanır; kira getirisi ise genellikle hem brüt hem de net olarak verilir.

Yıllık işletme maliyetlerini: mülk yönetimi, sigorta, emlak vergisi, bakım, ödediğiniz faturalar ve bir boşluk payı. Konut kredisinin anaparasını veya faizini, amortismanı ya da tek seferlik sermaye iyileştirmelerini dahil etmeyin.

Hayır. Her hesaplama tamamen tarayıcınızda çalışır. Yazdığınız hiçbir şey bir sunucuya gönderilmez veya herhangi bir yerde saklanmaz.

İlgili Araçlar

eGFR Hesaplayıcısı

Irk terimi içermeyen 2021 CKD-EPI kreatinin denklemiyle serum kreatinin, yaş ve cinsiyetten eGFR tahmin edin. Sonuç mL/min/1,73 m² birimindedir.

Basit Faiz Hesaplayıcı

P × r × t formülüyle basit faizi hesaplayın. Anapara, yıllık oran ve süre girerek faiz tutarını ve son bakiyeyi görün.

5K tempo hesaplayıcı

Bir 5K koşusunu istediğiniz sürede bitirmek için gereken km ve mil temposunu, ayrıca saate girebileceğiniz 1K ara sürelerini hesaplayın.

Asfalt hesaplama aracı

Bir araç yolu, otopark veya yol için ne kadar asfalt gerektiğini hesaplayın. Uzunluk, genişlik ve kalınlığı girerek ton, fit kare, kübik yarda ve toplam maliyeti öğrenin.

Kalori Hesaplayıcısı

Mifflin-St Jeor BMR ve aktivite katsayılarını kullanarak hedefinize göre günlük kalori ihtiyacınızı tahmin edin. Kalori açığı ve fazlası hedeflerini de içerir.

Nakit Çekmeli Yeniden Finansman Hesaplayıcısı

Nakit çekmeli yeniden finansmanın etkisini hesaplayın: yeni aylık taksit, elde edilen nakit, işlem masrafları ve mevcut kredinize göre başabaş noktası.