Konut Kredisi İndirim Puanı Hesaplayıcı

Puan almak iki koşul birlikte sağlandığında mantıklıdır: krediyi başabaş ayını geçecek kadar uzun taşırsınız (evi satmaz, yeniden yapılandırmazsınız) ve o nakdin başka bir yerde daha iyi bir kullanımı yoktur.

Türkiye’de indirim puanı var mı

Türk bankaları indirim puanı satmaz. En yakın uygulamalar şunlardır:

• Tahsis ücreti (dosya masrafı). Kullandırımda bir kez alınır ve yasal olarak kredi tutarının binde beşi ile sınırlıdır. Bir işlem ücretidir; faiz oranını düşürmek için ödenmez.
• Kampanyalı oranlar ve pazarlık. Türkiye’de oranı gerçekten düşüren şey, bankanın kampanyası ile maaş müşterisi olmanız gibi ilişki koşullarıdır. Oran pazarlıkla alınır, parayla satın alınmaz.
• Erken kapama ücreti. Bu kalem ters yönde çalışır: krediyi erken kapatır veya başka bankaya taşırsanız ceza ödersiniz. Puanın geri dönüş süresini hesaplarken bunu da hesaba katın.

Yine de bu hesaplayıcı, “bugün şu kadar peşin öde, taksitin şu kadar düşsün” biçimindeki her teklif için kullanılabilir.

Örnek: 3.000.000 ₺ kredi, 30 yıl sabit

İlk satırda, ödediğiniz 60.000 ₺’yi geri kazanmak için krediyi en az 5 yıl 2 ay taşımanız gerekir. Bunun ötesindeki her ay saf faiz tasarrufudur; 30 yıllık vadenin tamamı boyunca peşin maliyet düşüldükten sonra net kazanç yaklaşık 291.000 ₺ olur.

Sade bir dille başabaş

Başabaş ayı = puan maliyeti ÷ aylık tasarruf, yukarı yuvarlanır. Peşin ödediğiniz parayı tam olarak geri aldığınız ayı söyler. O aydan sonra kârdasınız, öncesinde zarardasınız.

Puan satın almamanız gereken durumlar

• Beş yıl içinde satmayı ya da krediyi taşımayı düşünüyorsanız. Başabaş süreleri çoğunlukla 4 ila 7 yıl arasına düşer. Erken satmak, peşin maliyetin tamamını ödeyip tasarrufun yalnızca bir kısmını cebe koymak demektir.
• Kullandırım anında nakit sıkışıksa. Puanlar acil durum rezervinizi yer. 60.000 ₺’yi beklenmedik durumlar için elde tutmak, önümüzdeki 30 yıl boyunca ayda yaklaşık 980 ₺ tasarruf etmekten genellikle daha değerlidir.
• Masrafları satıcı üstleniyorsa. Satıcının verdiği indirim puan maliyetini karşılıyorsa, önce bu tutarın doğrudan daha büyük bir fiyat indirimine dönüştürülüp dönüştürülemeyeceğini sorun. Bazen mümkün olur, bazen olmaz: piyasanın yerleşik alışkanlığına bağlıdır.
• Size negatif puan (banka iadesi) teklif ediliyorsa. Hesap tersine döner: daha yüksek bir oranı kabul etmeniz karşılığında banka size ödeme yapar. Zaten yakın zamanda krediyi taşımayı planlıyorsanız kısa vadede iyi bir hamle olabilir.

Vergi tarafı

Türkiye’de oturduğunuz konut için ödediğiniz kredi faizi gelir vergisinden düşülemez; peşin ödenen ücretler de düşülemez. Yani Amerika’da sıkça dile getirilen “puanlar faizdir, vergiden düşülür” savı burada geçerli değildir. Konutu kiraya veriyor ve gerçek gider yöntemini seçiyorsanız faiz giderini yazabilirsiniz; tutarlar büyükse bir mali müşavire danışın.

Zihinden hızlı hesap

Başabaş 5 yılın altındaysa ve o evde 10 yıldan fazla oturacağınızdan eminseniz puanı alın. Başabaş 7 yılı aşıyorsa ve geleceğiniz belirsizse almayın. İşin zor kısmı ikisinin arasında kalan bölgedir ve bu hesaplayıcının senaryo karşılaştırması tam olarak orada işe yarar.