HELOC Hesaplayıcısı
Use your estimated market value, not the original purchase price.
Ev değerine dayalı bir kredi hattı, mülkünüzün değerine göre belirlenen bir üst sınır kadar borcunu almanıza olanak tanır. Evinizin değeri, ilk ipotek borcunuzun kalan tutarı, kredi profili ve krediyşayın CLTV limitini girin; hesaplayıcı, kredi tutarını, çekim süresince ödenmesi gereken yalnızca faizli aylık ödeme miktarını ve geri ödeme başladığında karşılaşıacaksınız olan amortize edilmiş ödeme tutarını verir.
HELOC'yu nasıl tahmin ederiz?
-
1
Ev değeriniz ve ipotek borcu miktarınızı girin
Değer için son değerleme raporunu veya Zillow tarzı bir tahmini kullanın ve ipotek hesaplamanızdaki mevcut ödeme tutarını belirleyin.
-
2
CLTV sınırını ayarlayın
Çoğu kredi veren kuruluş, toplam kredi değer oranını %80–%90 seviyesinde sınırlar. Hesaplayıcı, bu sınırı kullanarak alabileceğiniz maksimum kredi tutarını belirler.
-
3
Tutar seçimi ve geri ödeme koşulları
Tipik HELOC'lar, değişken faiz oranına sahip olup 10 yıllık tahsis süresi ve 10–20 yıllık geri ödeme süresine sahiptir.
-
4
İnceleme ödeme senaryoları
Çekme aşamasında yalnızca faiz ödemelerine ve geri ödeme sürecinde tamamen amortize edilmiş ödemelere bakınız.
HELOC nasıl işler?
HELOC bir tek seferlik kredi değil, döner bir kredi hattıdır. Belirli bir üst sınır («kredi limiti») vardır ve çekim süresi boyunca borçlanabilir, borcunu ödemekte ve tekrar borçlanabilirsiniz.
Hattaki miktar hesaplaması
Maximum line = (Home value × CLTV limit) − Current mortgage balance
Örnek: 85% CLTV sınırı altında, 300.000 dolarlık ipotekli ve 500.000 dolar değerinde bir ev:
Maximum line = (500,000 × 0.85) − 300,000 = 425,000 − 300,000 = $125,000
Çizim ve geri ödeme aşamaları
| Faz | Tipik uzunluk | Ödeme türü |
|---|---|---|
| Çizim | 5–10 yıl | Sadece mevcut bakiyeye faiz uygulanır |
| Geri ödeme | 10–20 yıl | Ana para + faiz, tamamen amortismanlı |
Tahsis aşamasında, 50.000 USD bakiye üzerinde %7,5 yıllık yıllık faiz oranı (APR) aylık olarak yaklaşık 50,000 × 0.075 / 12 = $312.50 tutarına denk gelir. Geri ödeme başladığında ise aynı 50.000 USD tutarı, %7,5 faiz oranıyla 20 yıl boyunca ödenir ve aylık ödeme miktarı yaklaşık olarak $402.78’e çıkar.
Değişken oranlı marj
Çoğu HELOC, ABD’nin prim faiz oranına bir marj eklenerek hesaplanır (güçlü kredi durumlarında genellikle prim faiz oranına %1 eklenir). Prim faiz oranı 100 baz puan artarsa, faiz ödemeleriniz de orantılı olarak artar. Bütçenizi prim faiz oranına %3 eklenerek tahmin edilen seviyeye göre stres testi uygulayın.
Dikkat edilmesi gereken ücretler ve tuzaklar
- Erken kapanma ücreti: Hattı 3 yıl içinde kapatırsanız, hat tutarının %1–2’si.
- Yıllık ücret: çekim süresince yılda 50–100 USD.
- En az çekme miktarı: Bazı kredi verenler, kredinin %50 ile %75 arasında bir başlangıç çekimini gerektirir.
- Balon ödeme: Eski HELOC’lar, kredinin geri ödenmesini tazminat ödemesine dönüştürmek yerine tam bakiye olarak sonlandırır; bu bilgiyi belgelerde belirtildiği gibi inceleyin.
Sık Sorulan Sorular
Çekme süresi boyunca yalnızca gerçekten ödünç aldığınız tutar üzerinde faiz ödemelisiniz; tüm kredi limiti üzerinde değil. 100.000 USD’lık bir kredi limitinde 10.000 USD çekildiğinde faiz yalnızca bu miktar üzerinde hesaplanır. Ödeme süreci başladığında ise çekilen tutar tamamen amortize edilir ve ödeme tutarı hızla artar.
LTV, bir krediyi evin değerine göre karşılaştırır. CLTV ise her tür ipotek yükümlülüğünü (ilk ipotek, HELOC, ikinci ipotek vb.) bu değere ekler. CLTV değerinin %85 olarak sınırlanan bir kredi veren kuruluş, HELOC için finansmanı toplam borcunuzun bu sınırına ulaşana kadar sağlar.
Mevcut ABD yasalarına göre, HELOC faizi yalnızca krediyi temin eden evin satın alınması, inşa edilmesi veya önemli ölçüde iyileştirilmesi için kullanılan fonlarla düşülebilir ve bu durum birleşik ipotek borç sınırı sınırlamasına tabidir. Kurallar yargı bölgesel olarak değişiklik gösterir; bu nedenle bir vergi uzmanıyla danışmanız önerilir.
Güvencesiz borçları (kredi kartları) teminli borca (eviniz) dönüştürürsünüz. Ödemeleri yapmazsanız, krediyör evinizi haciz edebilir. HELOC’lar bu güvence sayesinde daha ucuzdur; bu nedenle bu avantajın karşılığı vardır: yalnızca borcunuzu birleştirmenin toplam maliyetinizi düşüreceğine ve geri ödeme planınız olduğuna eminseniz bunları kullanmalısınız.